При реализации имущества в конкурсную массу включается принадлежащая гражданину недвижимость, на которую по закону может быть обращено взыскание.
Имущество, защищённое гражданским процессуальным законодательством, финансовый управляющий исключает из конкурсной массы. Разногласия по конкретному объекту разрешает арбитражный суд.
Защищено ли единственное жильё
Статья 446 ГПК РФ защищает принадлежащее должнику жилое помещение или его часть, если для гражданина и совместно проживающих членов семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Обычная квартира или дом
Если объект является единственным пригодным жильём и не находится в ипотеке, он обычно не реализуется для расчётов с кредиторами.
Земельный участок под домом
Исполнительский иммунитет распространяется и на участок, на котором расположено защищённое единственное жильё, с учётом предусмотренных законом исключений.
Защита распространяется на жильё, принадлежащее гражданину. Регистрация по адресу сама по себе не создаёт право собственности и не является единственным критерием для исполнительского иммунитета.
Что считается единственным пригодным жильём
- квартира, жилой дом или часть жилого помещения принадлежит должнику на праве собственности;
- гражданин и совместно проживающие члены семьи не имеют другого принадлежащего им пригодного жилья;
- помещение фактически может использоваться для постоянного проживания;
- объект не является предметом ипотеки, на который допускается обращение взыскания.
Суд оценивает совокупность обстоятельств: права на другие объекты, состав семьи, фактическое проживание, пригодность помещения и возможность использовать иную недвижимость для постоянного проживания.
Наличие временной регистрации у родственников или аренда другой квартиры сами по себе не означают, что принадлежащее должнику жильё автоматически перестаёт быть единственным.
Когда недвижимость могут продать
Дополнительная жилая недвижимость обычно не защищена статусом единственного жилья и может войти в конкурсную массу.
Общий иммунитет единственного жилья автоматически не защищает предмет ипотеки от требований залогового кредитора.
Апартаменты, нежилые помещения, гаражи и коммерческие объекты оцениваются отдельно и могут быть реализованы.
Дача, дополнительный дом или земельный участок без защищённого жилого дома могут быть включены в конкурсную массу.
Что будет с ипотечной квартирой
Ипотечная квартира принадлежит заёмщику, но находится в залоге у кредитора. Поэтому правило о защите единственного жилья не исключает возможность обращения взыскания на такой объект.
С сентября 2024 года статья 213.10-1 закона №127-ФЗ позволяет при определённых условиях заключить с ипотечным кредитором отдельное мировое соглашение в отношении единственного пригодного жилья. Соглашение должен утвердить арбитражный суд.
Простое продолжение платежей не гарантирует исключение ипотечной квартиры из конкурсной массы. Ипотечный долг при отдельном соглашении не списывается, а при нарушении его условий кредитор может обратить взыскание на жильё.
Могут ли продать единственное дорогое жильё
Единственное жильё не лишается защиты автоматически только из-за большой площади или высокой стоимости. В законе нет универсальной нормы квадратных метров, превышение которой сразу разрешает продажу объекта.
Вместе с тем Конституционный Суд РФ допустил в исключительных случаях обращение взыскания на жильё, которое явно превышает разумную потребность должника и его семьи. Такая мера требует судебной оценки и предоставления гражданину другого пригодного жилья либо средств для его приобретения.
Суд должен соблюдать баланс интересов: реализация должна иметь экономический смысл для кредиторов, а гражданин и его семья не должны остаться без жилья, соответствующего установленным требованиям.
Что происходит при наличии нескольких объектов
Две квартиры
Суд определяет, какой объект необходим для постоянного проживания. Другая квартира может быть реализована для расчётов с кредиторами.
Квартира и жилой дом
Необходимо оценить пригодность каждого объекта, фактическое проживание семьи, расположение и права на земельный участок.
Квартира и доля
Даже небольшая доля в другой недвижимости учитывается при анализе, но её наличие не всегда означает, что доля пригодна для проживания.
Дом в незавершённом строительстве
Недостроенный объект не всегда признаётся пригодным жильём. Его статус, готовность и регистрационные сведения проверяются отдельно.
Что будет с долей в квартире
Доля должника является самостоятельным имущественным правом. Если она представляет собой единственное пригодное жильё, может применяться исполнительский иммунитет.
Если у гражданина есть другое пригодное жильё, доля может быть включена в конкурсную массу. Низкая ликвидность или проживание других собственников не создают автоматического запрета на её реализацию.
Совместная собственность супругов
Регистрация квартиры только на супруга не всегда исключает её из анализа. Имущество, приобретённое в браке, может являться совместным независимо от того, на кого оформлено право собственности.
Общее имущество
Объект может быть реализован в предусмотренном законом порядке, а часть выручки, соответствующая доле второго супруга, передана ему после расчётов, связанных с продажей.
Личное имущество супруга
Недвижимость, принадлежавшая супругу до брака либо полученная им в дар или по наследству, обычно не является имуществом должника.
Можно ли подарить или продать квартиру заранее
Сделки с недвижимостью перед банкротством проверяются финансовым управляющим и кредиторами. Дарение родственнику, фиктивная продажа или отчуждение по существенно заниженной цене могут быть оспорены.
Не следует переоформлять жильё только для его сокрытия от кредиторов. При признании сделки недействительной объект возвращается в конкурсную массу, а недобросовестное поведение может повлиять на освобождение гражданина от долгов.
Что проверить до подачи на банкротство
Проверьте все объекты, доли, залоги, запреты и другие зарегистрированные обременения.
Уточните, кому принадлежит другое жильё и действительно ли оно пригодно для постоянного проживания семьи.
Определите, какие объекты приобретались в браке и какой режим собственности к ним применяется.
Соберите договоры продажи, дарения, раздела и другие документы за период, который может проверяться в деле.
«Статус жилья нельзя определять только по прописке или количеству квадратных метров. До банкротства необходимо проверить права на все объекты, ипотеку, доли, имущество супругов и совершённые сделки».
Будников Семён, юрист по банкротству
Боитесь потерять жильё при банкротстве?
Юрист проверит недвижимость, ипотеку, доли, совместную собственность супругов и совершённые сделки, а затем объяснит возможные риски до подачи заявления. Форма бесплатной консультации находится непосредственно под статьёй.
